民国时期上海法租界地价时空演变规律研究（1924—1934）
作者：牟振宇，上海社会科学院历史研究所。
摘要：本文利用上海法租界地籍图资料和土地估价数据，运用地理学、经济学、历史学等跨学科理论与方法，使用GIS技术复原了上海法租界1924、1928、1932、1934年宗地尺度的地价分布，并从时间和空间两个层面复原了上海法租界地价的演变过程。研究发现，时间序列上，1924—1934年法租界地价总体上呈持续增长趋势，该时期也是法租界快速发展的黄金时期。空间序列上，城市化较高地区呈现以外滩和霞飞路为中心、由内向外逐层递减的圈层结构。而在城市化较低的城郊区，呈现以道路为中心的扇形结构。本文还发现城市基础设施改善、城市更新和商业繁荣是地价上涨的3种主要模式。另外，人口增长是地价上涨的根本驱动力，房地产资本汇集为地价上涨的重要驱动力。
本文以法租界公董局的土地估价资料为核心，主要是土地估价表（1924，1925，1926，1928，1929，1932和1934年）和地籍图（1925年和1931年），利用GIS技术在复原地价空间分布的基础上，进一步从土地市场的角度，分析地价上涨的内在驱动力，探讨民国时期法租界地区上海地价的时间和空间演变规律。
一、研究区域、数据来源与研究方法
近代上海法租界自1849年创建后，先后经历了三次扩界，最早一次发生在1861年，小东门一带原属于华界的区域被划入法租界，第二次发生在1900年，法租界以西重庆南路以东的区域被划入租界。第三次扩界，发生在1914年。三次扩界后，法租界总面积达15000亩，之后再未扩展。本论文以第三次扩展后的租界范围为研究区域。法租界位于华界与公共租界中间，具有优越的地理区位。随着租界空间扩展，法租界城市迅速发展，城市人口不断增长。
民国时期上海法租界的地价资料主要是由公董局编制的土地税册和地籍图。地籍数据的首要来源是地籍办公室的土地登记与地籍测绘。地价数据的另一重要来源是土地估价册。
本文主要采用城市地理学、历史地理学和历史学等多学科的理论和研究方法，特别是使用GIS空间统计与分析方法，复原了民国时期上海法租界宗地尺度的地价时空演变过程。在此基础上，采用定性与定量相结合的研究方法，对地价上涨的驱动因子进行分析。
二、法租界地价时间序列演变过程
以往学界在时间序列上地价变化研究，并未考虑空间的差异，通常比较某一年份的平均值。这种方法只能反映总体特征，并不能反映局部差异。笔者以三个区域的土地估价进行时间纵向比较，通过分析每个区域的前后变化和区域差异，总结整体的时间序列变化规律。显然，这种方法相比以往的研究方法更加科学。从时间序列来看，1924—1927年和1929—1934年均地价呈增长趋势，但前者的增长幅度略小于后者，1929—1931年增幅最大，而地价又以1934年最高。
三、法租界地价空间序列演变过程
从时间序列来看，1924—1927年和1929—1934年均地价呈增长趋势，但前者的增长幅度略小于后者，1929—1931年增幅最大，而地价又以1934年最高。本文运用GIS方法，对不同年份的地价数据进行处理，复原了1924、1928、1932、1934年4个时间断面的地价空间分布图，部分地区缺失同一年份的数据，用相近年份补齐。
尽管1924—1934年间法租界地价不断发生变化，但其空间结构却相对稳定。总体上呈现以外滩与公馆马路、霞飞路组成的丁字形为中心，由中心向外缘逐步递减的圈层空间结构。
由于各区差异较大，下文分区论述之。城市化十分成熟的老租界区，地价空间结构呈现明显的圈层结构，地价大致可分为四个等级，以1926年为例，外滩为第一等级，10—14万两／亩，是法租界地价最高区；从外滩至山东南路西为第二等级，6—9.5万两／亩；从山东南路至浙江南路为第三等级，3.5—5万两／亩；从浙江南路至西藏南路为第四等级，为2—2.5万两／亩。1926—1934年间，4个等级的圈层结构基本未变，但整体上均有上涨趋势，但第一等级和第四等级之间的差距在逐步缩小，等级之间的界限日益不明显。另外，外滩始终是法租界地价的最高区。
第二次扩展区及第三次扩展区东部，即今陕西南路以东地区，西藏南路以西的法租界区。这一区域的城市化水平仅次于老租界区，地价空间结构也呈现明显的圈层结构。以1929年为例，大致分为四个等级：第一等级15000—20000两／亩，大致在今黄陂南路以东，兴安路、桃源路以北，西藏南路以西围合区域，以及西藏南路附近地区；第二等级10001—15000两／亩，在今复兴中路以北，茂名南路、瑞金一路和瑞金二路以东的区域；第三等级7501—10000两／亩，在第二等级的外围地区，或者零散分布在第二等级范围内；第四等级5000—7500两／亩，在第三等级外围，主要分布在今建国东路、复兴中路、淮海中路、常熟路及以东至陕西南路。1924—1929年，四个等级的地价水平明显提升了，特别是第一等级和第二等级的范围明显扩大了，第三四等级变化不显着。1934年之前，该地区地价的空间结构为摊大饼式的圈层结构，中心街道地价水平并不凸显。1934年的变化表现为中心街的地价明显高于周边其他地段。
第三次扩展区西部，主要指今陕西南路以西的法租界第三次扩展区。该地区城市化水平较低，但城市化发展较快。该地区的地价空间结构不再是圈层结构，而是呈现以新筑路为中心的扇形结构。当时霞飞路西段（今淮海西路）、贝当路（今衡山路）、白赛仲路（今复兴中路）、福开森路（今武康路）、祁齐路（今岳阳路）等新筑路，为扇骨，其地价明显高于街道内部地区。地价水平大致分为两个等级，霞飞路西段为第一等级，其他新筑道路为第二等级。1924—1934年间，扇骨的地价水平均上涨了近10倍，但地价空间结构基本保持不变。
四、法租界地价增长的空间过程及其增长模式
笔者运用GIS方法统计比较了1924年和1928年，1928年和1932年每块地产的地价增长率，并绘制了1924—1928年和1928—1932年的地价增长率分布图。在1924—1928年，城市水平较低的法租界西部地区的地价增幅，明显高于城市化水平较高地区的老法租界区，其中外滩及公馆马路（今金陵东路），地价增幅最低，甚至出现负增长。而法租界西部，一些环境较差地区，特别是未填埋的死水河浜区，卫生条件较差，地价负增长，最低降幅为22.73%。地价增幅较大地区，主要位于第二次扩展区东部，康悌路（今建国东路），金神父路与亚尔培路之间城区，巨籁达路（今巨鹿路）与福熙路（今延安西路）之间城区，善钟路以西，福开森路、霞飞路和华山路之间城区，贝当路及其附近等，这些地区的地价增幅在１倍以上，最高达2.61倍。除了第二次扩展区，其他均是城市化建设过程中的街区，如新筑道路及铺设水电煤等。或者填浜区，成为建筑用地后，改善了整个街区的卫生环境，推动了地价上涨。
在1928—1932年，无论是城市化水平较高的老租界区，还是城市化水平较低的西部地区，均呈明显的增长趋势，从增幅的空间分布上看，呈现西高东低的特征。与前4年相比，地价增幅较大的地区，也是城市化发展较快地区，如亚尔培路与金神父路之间街区、贝当路及其附近地区、福履理路及附近地区等，这些地区也是前4年地价上涨地区，延续了之前的地价增长趋势，特别是福履理路，因填浜改善环境，成为法租界增幅最快地区，高达5倍以上。唯一不同的是，作为法租界中轴线的霞飞路，在这四年中表现出超强的地价增长态势，最高增幅达5.76倍。
这一时期法租界地价最重要的增长模式就是基础设施改善促进地价上涨。地价上涨的另一种模式是城市更新，其中有一个典型的案例区域为：法租界西门区。商业的发展促进地价上涨的模式是法租界另一种较为普遍的地价上涨模式，其中霞飞路为典型案例。
五、地价上涨的内在驱动力
民国时期法租界地价上涨是由上海的经济地位、人口增长、交通区位、地理环境、城市化发展、政治环境、投资环境等诸多因素共同作用的结果。
六、结论
本文利用了法租界地籍图册资料和土地评估数据，并运用GIS方法复原了民国时期法租界的地价时空演变过程，并结合城市化过程分析了地价上涨的三种模式。文章最后讨论了法租界地价上涨的两个重要因素——人口增长和资本聚集。本论文得出以下结论：第一，地价的空间结构，整体上呈现由市中心向市郊区逐渐递减的圈层结构。第二，法租界地价增长呈现明显的地域差异。第三，1924—1932年是法租界地价持续上涨的黄金时期，主要受益于上海港的经贸发展和人口增长。
文章摘自《中国经济史》2021年第5期，原文约20000字。
